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PROBLEMAS CON LAS OBRAS PRIVADAS EN COMUNIDADES

OBRAS PRIVADAS EN COMUNIDADES
Uno de los asuntos que produce discordia entre los copropietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, es el relativo a la ejecución de obrasobras privadas en las áreas privativas, ya que el ruido, la suciedad, el exceso de polvo y el uso de los ascensores para el traslado de los materiales o el desecho de escombros, son consecuencias inevitables de este tipo de obras.
Ningún inmueble constituido por varios locales o departamentos satisface completamente los gustos de sus potenciales usuarios. De manera que es común observar como los nuevos dueños de departamentos, fincas o locales, eliminan paredes o diseñan partes de un espacio grande para crear habitaciones más pequeñas, remodelan cocinas y baños, o  aprovechan balcones para crear estudios, etc.
Es por ello que los ocupantes de un departamento o local, sean los propietarios o inquilinos, deben cumplir con algunos requisitos antes de emprender una obra de remodelación de los elementos internos de su propiedad, para evitar causar daños a otros vecinos o que su comunidad de propietarios ejecute acciones en su contra, las cuales pueden llegar hasta la paralización o destrucción de la obra, si se comprueba que ésta produce daños a los elementos comunes de los copropietarios.
OBRAS CONSIDERADAS COMO ILEGALES

Para evitar el desarrollo de obras privadas ilegales, debes revisar los Estatutos o las Normas de Régimen Interno de tu comunidad con el propósito de verificar las obras que puedes emprender y los requerimientos para ejecutarlas, aun cuando siempre resulta oportuno, participar a la Junta de propietarios sobre la realización de las mismas, antes de emprenderlas.

En el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal se dispone que: “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.
En este aspecto la citada Ley dispone que en un inmueble, sujeto al régimen de propiedad horizontal, se pueden realizar los siguientes tipos de obras privadas:

  • Las obras privadas que solo dependen de la voluntad de sus propietarios dentro de sus elementos comunes, sin menoscabo de la seguridad estructural del edificio o afecten los elementos comunes de la fachada del mismo, para lo cual sólo bastará comunicar su futura realización al representante de la comunidad.
  • Las obras privadas de conservación del inmueble, que pueden ser ordenadas por el administrador de la comunidad, “sin necesidad de previo acuerdo por parte de la junta, así como las medidas urgentes, dando inmediata cuenta la junta o a los propietarios en cuanto a las reparaciones extraordinarias”.
  • Las obras privadas que requieren aprobación de la junta de propietarios, sea por el régimen de mayorías o por “acuerdo unánime” si afectan al título constitutivo del inmueble y las correspondientes cuotas de participación.

MEDIDAS PARA MINIMIZAR DAÑOS EN COMUNIDAD

Con respecto a los efectos negativos derivadas de la ejecución de las obras privadas, como: el ruido, la suciedad, el exceso de polvo y el uso inadecuado de los ascensores, éstos pueden minimizarse tomando algunas medidas asociadas al ejercicio de la buena convivencia.

En relación con el ruido causado por el manejo de herramientas como martillos, taladros, compresores o pulidoras, debes respetar los horarios determinados por la municipalidad o por tu comunidad de propietarios. Aun cuando éstos pueden variar según el municipio donde se ubique tu inmueble, las citadas obras privadas pueden realizarse de lunes a viernes, entre las 10:00 y las 14:00 horas, estando completamente prohibida su ejecución los domingos.
El uso de los ascensores para bajar escombros no debería estar prohibido en ningún estatuto; sin embargo, tu comunidad de propietarios puede aprobar la regulación del peso máximo, los períodos y las horas en que éstos pueden ser utilizados para tal fin. Es recomendable cubrir el piso y las paredes de éstos para no romperlos o mancharlos. Siempre debes considerar que cualquier daño que produzcas a tu edificio como consecuencia de una obra en tus elementos privativos, perjudicará a tu propio patrimonio.
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