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RESPONSABILIDAD ADMINISTRADOR LIBRO DE ACTAS

LA RESPONSABILIDAD ADMINISTRADOR  LIBRO DE ACTAS

La relación jurídica existente entre el administrador de fincas y laRESPONSABILIDAD ADMINISTRADOR LIBRO ACTAScomunidad de propietarios es como  un contrato de mandato, asi como la responsabilidad del administrador, ya sea que este cargo sea ejercido por un copropietario o por un profesional contratado para realizar las funciones inherentes al cargo y cumplir con el mandato establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Una de las funciones del administrador de fincas es custodiar la documentación de la comunidad de propietarios y evitar cualquier deterioro o destrucción de la misma,  ya que es el responsable directo de los daños o perjuicios que se ocasionen a la comunidad por esa acción, debiendo responder judicialmente, en caso de que la gravedad o reiteración de la infracción lo amerite.

Sin embargo,en la responsabilidad del administrador,  no constituyen delito las omisiones o errores cometidos en la redacción de las actas, a menos que se compruebe la intención expresa de dañar a la comunidad de propietarios  o beneficiar a algún comunero en un proceso de impugnación de los acuerdos o de demanda en contra la comunidad.

JURISPRUDENCIA SOBRE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR

Respecto a la responsabilidad del administrador, existe la jurisprudencia formalizada en la sentencia AP de Alicante, sec. 5ª, núm. 217/2004, del 15 de marzo, según la cual la comunidad de propietarios actora,  pretendía la remoción del administrador “concurriendo justa causa a los pocos meses de haber sido nombrado, con el argumento de deficiencias en la redacción de las actas comunitarias al no constar las cuotas de participación correspondiente a los propietarios asistentes y representados”.

En este caso, aun  cuando el Juzgado “a quo” estimó la demanda, una vez recurrida, ésta fue revocada por la Sala “ad quem”, al declarar que: “… Esta Sala no comparte la justa causa invocada por la Juzgadora de instancia, porque en ningún momento se ha acreditado que esa deficiente redacción de las actas haya causado un perjuicio grave a la Comunidad de propietarios”.
Caso contrario, sucede con la redacción de otros elementos del acta de la Junta de copropietarios como “el orden del día”, cuya redacción debe ser clara y precisa, con indicación de los asuntos a tratar, para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, quienes deberán exigir la perfecta armonía y la congruencia entre lo enunciado como tema a deliberar en la Junta y los acuerdos sometidos a la votación de los copropietarios.
ASPECTOS NOVEDOSOS RESPECTO A  LA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
A este respecto debe tenerse en cuenta la doctrina jurisprudencial, interpretativa de lo dispuesto en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que pondera la trascendencia de la redacción precisa del orden del día, ya que debe evidenciarse la correspondencia  entre el motivo enunciado de la reunión y la naturaleza de los acuerdos alcanzados al respecto.
En satisfacción de lo establecido en los instrumentos legales, no podrá admitirse “con carácter general, la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los copropietarios asistentes a la Junta de propietarios”.
Otro de los puntos que deben ser reflejados en las actas por parte del administrador de la comunidad de propietarios son los acuerdos adoptados, así como la identificación de los propietarios que votaron a favor o en contra de los mismos o manifestaron “salva el voto”.
De acuerdo con la reforma de la LPH, la inclusión de la información sobre las cuotas de participación que representan los asistentes a la Junta de propietarios en el acta,  es considerada innecesaria al no ser dispuesta en ningún precepto legal, por considerar que su constancia puede ser verificada en la escritura de división horizontal o Título Constitutivo.
EL ADMINISTRADOR CESADO DEBE ENTREGAR LA DOCUMENTACIÓN A LA COMUNIDAD D EPROPIETARIOS
En caso de comprobarse que el administrador de tu comunidad de propietarios obvió interesadamente información relevante en la redacción del acta de la Junta, éste podrá ser cesado. Resulta conveniente que en la propia Junta donde se adopte el acuerdo de cese, se solicite la entrega de la documentación de la comunidad en un plazo máximo de 24 horas.

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