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LA CONSTRUCCIÓN DE NUEVAS PLANTAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

CONSTRUCCIÓN DE NUEVAS PLANTAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

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La vida de los seres humanos cambia vertiginosamente debido a la necesidad de adaptarnos a las exigencias de la modernidad que nosotros mismos hemos creado. Una de las áreas donde se observa más este “cambio permanente” es en la concepción de nuestras viviendas que deben estar acordes con nuevas exigencias, como el consumo de energía limpia, el uso de materiales livianos y la generación de autogestión.
Es así como las comunidades que habitan en inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, ven en la construcción de nuevas plantas, una forma de obtener recursos adicionales y de insertar nuevos vecinos que contribuyan a disminuir costos y aumentar la eficiencia en el uso de los recursos económicos, necesarios para el mantenimiento de sus viviendas.

En su artículo 10-d) la Ley de Propiedad Horizontal considera “la construccion nuevas plantasconstrucción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana”.

Mayoría exigida para la construcción de nuevas plantas
Con anterioridad a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal realizada en el año 2013,   se requería la mayoría absoluta para que una Junta de Propietarios acordase la construcción de nuevas plantas en su edificio; es decir los copropietarios debían acordar en forma unánime “la construcción de nuevas plantas”, para que esta decisión se considerara válida.
Sin embargo, en la actualidad la Ley de Propiedad Horizontal establece para tal gestión, una mayoría de tres quintos (60%) de los propietarios que representen los tres quintos de las cuotas de participación. Esta mayoría, también será necesaria, para determinar las nuevas cuotas de participación que se generen del aumento de las plantas en el edificio.
Aquí se presenta una disyuntiva que deberá ser analizada en las Salas de Audiencias y del Tribunal Supremo con respecto a las exigencias de la nueva mayoría cualificada, lo cual  probablemente, dará lugar a sentencias que orienten decisiones judiciales por la vía de  jurisprudencia, ya que la construcción de nuevas plantas genera modificación en las cuotas de participación y por tanto en el Título Constitutivo, para cuyo procesamiento se requiere la unanimidad de la Junta de  propietarios.
El derecho de los copropietarios afectados

A pesar de que en la LPH se modificó el criterio de “la mayoría” necesaria para validar determinados acuerdos, lo cual pudiese desconocer los derechos de aquellos vecinos que resulten afectados con la construcción de nuevas plantas, la misma determina que para validar el acuerdo, la Junta de propietarios deberá contar con “el consentimiento de los titulares afectados y establecer la indemnización por daños y perjuicios que corresponda”, con la aceptación de las tres quintas partes de los propietarios.

La misma mayoría aplica para la fijación de nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras a realizar. En caso de que se produjesen discrepancias sobre dichos asuntos, se requerirá la adopción de un acuerdo producido por la Junta de Propietarios, con idéntica mayoría, reconociendo el derecho de los interesados a solicitar un arbitraje o un dictamen técnico, si lo consideran necesario.
La construcción de nuevas plantas y la Ley del Suelo 
Asimismo, en la reglamentación para la construcción de nuevas plantas, la Ley de Propiedad Horizontal, impone un novedoso vínculo con la Ley del Suelo, la cual es de naturaleza administrativa y no civil.
Antes de la reforma de la LPH, se exigía la  autorización administrativa para elevar más plantas en un edificio, conforme a las normas urbanísticas, pero esto no se contemplaba en la legislación civil.
Estos y otros interesantes asuntos forman parte de las novedades relacionadas con el desarrollo de la propiedad horizontal que deberían ser tratados en las reuniones de las Juntas de propietarios, como gestión de aprendizaje, que contribuye a generar mayor pertinencia en la administración del inmueble.

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