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ELEMENTOS PRIVATIVOS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

 
ELEMENTOS PRIVATIVOS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

administrador de comunidadDentro de los inmuebles sujetos a régimen de propiedad horizontal, existen dos tipos de áreas susceptibles de propiedad por parte de los comuneros: las descritas como elementos comunes, los cuales, como su nombre lo indica, son aquellos destinados al disfrute de todos los copropietarios y los elementos privativos que se corresponden con el uso privado o exclusivo por parte de cada propietario.

Conforme a lo que se establece en el artículo 396 del Código Civil, ampliado en el artículo 3-a de la Ley de Propiedad Horizontal, modificada en 2013, se reconoce como elemento privativo al “espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.

Por lo tanto, puedes interpretar que tus elementos privativos son los espacios suficientemente delimitados: tu departamento, piso o local y los anejos relacionados en tu título de propiedad, que son aprovechables independientemente o de tu uso exclusivo y sobre los cuales puedes ejercer tu derecho de disfrute o uso individual, siempre que no perjudiques el derecho de otros copropietarios sobre su respetiva propiedad.

Las características y el uso de los elementos privativos
Del análisis de los párrafos anteriores, se infiere que las características de los elementos privativos son las siguientes: b) es un espacio aéreo delimitado b) de aprovechamiento independiente y c) que sirva exclusivamente a su propietario.

Esto significa que sobre ese espacio, perfectamente caracterizado y delimitado en el título constitutivo, puedes ejercer tu derecho de habitabilidad particular, de acuerdo con tu parecer y libre albedrío. Sin embargo, en las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal, se establecen una serie de normas relacionadas con el uso de los elementos privativos, las cuales estás obligado a satisfacer.

La primera norma que debes considerar para dar uso a tu propiedad, es la correspondencia de la utilidad que haz dispuesto, con la prevista en el Plan General de Ordenación Urbana, según el cual, existen cuatro tipos de inmuebles: a) aquellos que sólo pueden ser utilizados como vivienda y b) otros, donde se debe reservar el 50% de la propiedad para utilidad habitacional y el 50% restante para el funcionamiento de servicios terciarios como: oficinas, despachos y locales comerciales.
Según la citada ordenanza: en el tercer tipo de inmuebles, se pueden destinar áreas para locales que desarrollen actividades de servicios terciarios, únicamente en la planta baja y en la primera planta y en otros, se debe reservar la totalidad del inmueble para el funcionamiento de oficinas, locales comerciales y despachos profesionales, excepto  consultorios, clínicas médicas o cualquier tipo de industria.
Normas de habitabilidad establecidas por tu propia comunidad
Además, como integrante de una comunidad de copropietarios, debes cumplir con los  Estatutos y Normas de Régimen Interior, las cuales han sido determinadas por tu gobierno vecinal para garantizar la eficiente habitabilidad de tu inmueble, su conservación en buen estado y la sana convivencia.
Seguramente, esas normas estarán relacionadas con la regulación de actividades cotidianas, tales como: la determinación de áreas específicas para el depósito de basura o  desechos, reciclaje de elementos orgánicos, inorgánicos y substancias, la regulación de salidas de humos, la estética de las fachadas, el horario permitido para sacudir alfombras o manteles hacia la vía pública o para tender la ropa, el riego de plantas en macetas y los niveles de ruido tolerables, entre otros.
Además de las citadas normas establecidas por tu comunidad de propietarios, existen otras descritas en el artículo 3 de la Ley de propiedad horizontal, las cuales están directamente relacionadas con el disfrute de tus elementos privativos: a) no puedes modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de tu departamento, piso o local en  perjuicio de las propiedades de otros copropietarios o de tu comunidad, b) no puedes desarrollar “actividades prohibidas en los estatutos o en Normas de Régimen Interno  y c) debes mantener en buen estado de conservación tu propio piso o local  y tus  instalaciones privativas.

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