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COBRO DEUDAS MOROSOS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

 
COBRO DE DEUDAS A MOROSOS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Uno de los problemas que atentan contra el desarrollo y la eficiente administración de la propiedad horizontal es la morosidad, la cual se ha convertido en un problema tan grave que en la actualidad, más del 70% de las comunidades de propietarios  están afectadas por esta situación.COBRO DEUDAS MOROSOS

Aun cuando, en el artículo 21-1 de la Ley de Propiedad Horizontal se determina que una de  las obligaciones de los copropietarios es el pago de los gastos generales de mantenimiento, el fondo de reserva y los gastos extraordinarios por las reparaciones de su inmueble, en el tiempo y forma determinados por la Junta de propietarios, cada vez se incrementan más las acciones judiciales de las comunidades de propietarios en contra de los vecinos morosos.
Es por ello que resulta importante que conozcas el procedimiento legal para iniciar acciones judiciales en contra del vecino moroso. Lo primero que debe hacerse, para el cobro de deudas a morosos, es que el presidente se ponga en contacto con el copropietario deudor para solicitarle que pague la cuota vencida, a la brevedad posible.
En una segunda oportunidad, se debe advertir al vecino moroso sobre la intencionalidad de iniciar acciones judiciales en su contra, para lo cual se convocará a la Junta de propietarios, quienes deben aprobar el acuerdo de liquidación para el cobro de deudas a morosos con la finalidad de entablar un procedimiento judicial, a través de un “juicio monitorio de reclamación de deuda”.
Requisitos para iniciar acciones judiciales en contra de un vecino moroso

Para iniciar el proceso de monitorio deben cumplirse los requisitos legales establecidos en la Ley de propiedad horizontal, tales como: la identificación en el título constitutivo del vecino moroso de las cuotas de participación para los gastos comunes, los costos de mantenimiento y las derramas, relativos al inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, el plan de gastos previsibles anuales aprobado por mayoría, el reconocimiento de la deuda por parte de la comunidad, la aprobación de la reclamación por la Junta de propietarios y la negativa a pagar por parte del vecino moroso.

A partir de esta gestión, puede suceder que el vecino deudor pague, con lo cual concluye el procedimiento. Si el vecino no paga y no se opone a la gestión judicial, “se dicta auto condenando al pago, que en caso de no proceder a cumplirse voluntariamente por el moroso deberá ejecutarse mediante otro procedimiento judicial”.
El vecino moroso puede oponerse

Pero, si el vecino moroso no paga y se opone a la gestión, se abrirá un nuevo procedimiento judicial, el cual concluye con una sentencia conminatoria de pago en su contra. Si no cumple dicha sentencia,  estará sujeto a la acción de otro procedimiento de ejecución que puede llegar al embargo de su propiedad.

Cuando el deudor no es localizable porque no habita en la vivienda, la comunidad demandante debe buscar información sobre su localización para hacer efectiva la notificación de la acción judicial. En caso de que esto no sea posible, se deberá publicar un edicto o anuncio en un lugar público, una zona de mucha concurrencia o un edificio gubernamental, para que se haga de conocimiento general.
El pago de los intereses de la deuda
En correspondencia con el criterio fijado por el Banco de España, se puede tomar como referencia el  4%, para la fijación de los intereses que debe pagar el vecino moroso, por la cantidad adeudada. Aun cuando puede establecerse un recargo hasta del 8%.
Cabe destacar, que luego de iniciadas las acciones judiciales, el vecino moroso deberá pagar  las cuotas atrasadas, los intereses de demora, las diligencias judiciales y los gastos  del banco por devolución de los recibos, además de los honorarios profesionales de  abogados, según el caso.
No obstante, para que el tribunal acceda al pago de los intereses de demora por parte del vecino deudor, debe existir un acuerdo previo de reclamación realizado por la Junta de propietarios, con base en los requisitos establecidos en los estatutos. Además, dicha reclamación de pago de intereses moratorios, debe constar en el libro de actas como un acuerdo firmado por la mayoría de la Junta de copropietarios.
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